Valeur locative d’hôtel : abattement pour clause d’accession en fin jouissance
L’incidence de l’accession en fin de jouissance sur la valeur locative donne lieu à de nombreux échanges entre les professionnels de l’immobilier, certains optant pour une majoration et d’autres pour un abattement. Cette question mérite également d’être étudiée en matière hôtelière.
Pour rappel, la valeur locative des établissements hôteliers, considérés comme monovalents, doit être fixée suivant les usages observés dans la branche d’activité considérée. Faire abstraction des travaux d’amélioration au sens large au motif que le dispositif spécifique des articles L311-1s du code de Tourisme est conforme au principe « Generalia specialibus… » n’apparaît pas pleinement satisfaisant.
Il est exact que le jeu combiné des articles L145-36 et R.145-10 du Code de commerce ne renvoie pas à l’article R.145-8 du Code de commerce. Pour autant, la volonté contractuelle univoque d’insérer une clause d’accession en fin de jouissance mériterait – dans une acception économique et non juridique – application en matière d’évaluation.
Dans l’hypothèse d’une clause d’accession en fin de jouissance, la valeur locative en renouvellement serait à apprécier suivant la consistance des locaux à la date de prise d’effet du bail initial. Cette appréciation pose question notamment dans un marché de l’hôtellerie parisienne où les établissements, pour faire face à la demande et aidés en cela par un nouveau classement hôtelier, sont nettement montés en gamme, les segments 3*** et 4**** étant dorénavant nettement majoritaires.
Compte tenu de la difficulté de considérer la consistance initiale des lieux, l’abattement pour accession en fin de jouissance vise précisément à restituer l’équilibre économique du contrat de bail. Il aurait également pour mérite de combler les lacunes du dispositif du Code du Tourisme, datant du 1er juillet 1964 et de nature limitatif. Sa lecture à l’heure des impératifs écologiques et de l’hyper-connectivité attendue des clients est d’un charme désuet, mais d’une cruelle rigueur juridique pour celui qui porte l’investissement.
Une décision récente du Tribunal Judiciaire de Paris (jugement rendu le 23 janvier 2020 / RG17/10268) tend vers cette approche en ce qu’elle retient un principe d’abattement, mais au titre d’une clause d’accession en fin de bail et prévoyant également une remise en état en fin de jouissance…
La question sous-jacente de cette thématique relève finalement du statut d’ordre public de l’accession en fin de bail en matière hôtelière, qui s’opposerait alors à la liberté contractuelle des parties de prévoir une accession différée.
Martin Lampaert
Expert
